Wie Berechnet Man Die Nebenkosten Als Vermieter

Einmal im Jahr müssen Vermieter:innen dice Nebenkosten berechnen und ihren Mieter:innen eine Nebenkostenabrechnung fristgerecht zukommen lassen. Welche Nebenkosten umlagefähig sind, welche Fristen wichtig zu beachten sind und wie Sie die Nebenkosten korrekt berechnen, lesen Sie in diesem Ratgeber.

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Das Wichtigste in Kürze:

• Dice Nebenkostenabrechnung muss sich an den Vorgaben der Betriebskostenverordnung (BetrKV), am gewählten Verteilerschlüssel sowie an eventuellen Sondervereinbarungen im Mietvertragorientieren.

• Alle zwölf Monate müssen Sie als Vermieter:in perNebenkostenabrechnungan jede:nMieter:in eine genaue Kostenaufstellungsenden.

• Die Nebenkostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums schriftlich vorliegen. Rechnungen dürfen von Mieter:innen zur Prüfung eingesehen werden.

• Falsch abgerechnete Nebenkosten dürfen binnen zwölf Monaten zurückgefordert werden.

Was sind dice Nebenkosten einer Wohnung?

Als Vermieter:in haben Sie viele Kosten für die Bewirtschaftung Ihrer Immobilie. Diese sogenannten „Nebenkosten" dürfen Siezum Teil auf Ihre Mieter:innen umlegen, also weiterverrechnen.

Es handelt sich um die laufend entstehenden Ausgaben für das Gebäude, das Grundstück oder das dazugehörige Nebengebäude. Doch nur umlagefähige Kosten dürfen an Mieter:innen weiterverrechnet werden. Diese umlagefähigen Nebenkosten werden als Betriebskosten bezeichnet. Andere Nebenkosten wie die Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren oder Verwaltungskosten können hingegen nicht auf Mieter:innen umgelegt werden.

Diese Positionen zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten (gemäß § 2 BetrKV):

• Grundsteuer
• Heizung
• Warmwasser
• Wasser und Abwasser
• Müllabfuhr
• Schornstein- und Straßenreinigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Aufzug (Wartung und Reparatur)
• Gartenpflege
• Hausmeister:in
• Stromkosten für Außenbeleuchtung
• Stromkosten für Beleuchtung in von Bewohner:innen gemeinsam genutzten Bereichen
• Strom- und Wartungskosten von Einrichtungen für die Wäschepflege (Waschmaschine, Trockner etc.)
• Sach- sowie Haftpflichtversicherung
• Kosten rund um Gemeinschafts-Antennenanlage
• Kosten rund um verbundene individual Verteilanlage (Breitbandnetz)
• Sonstige Betriebskosten

Hinweis zu sonstigen Betriebskosten

In der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) wird in „§ 2 Aufstellung der Betriebskosten" bewusst der Punkt „sonstige Betriebskosten" aufgeführt. Fallen also Kosten auf Vermieter:innenseite an, die im Sinne § ane der BetrKV als Betriebskosten zu klassifizieren sind, aber nicht in § two der BetrKV aufgeführt werden, können diese ebenfalls auf dice Mieter:innen umgelegt werden.

In der Praxis gibt es häufig Unklarheiten zwischen den Begriffen Nebenkosten und Betriebskosten. Während Nebenkosten umlagefähige sowie nicht umlagefähige Kosten umfassen, sind mit Betriebskosten lediglich die umlagefähigen Nebenkosten gemeint.

Zum besseren Verständnis werden in diesem Artikel dice Begriffe „Nebenkostenabrechnung" und „Betriebskostenabrechnung" synonym verwendet und bezeichnen die auf den:dice Mieter:in umlagefähigen Nebenkosten.

Umso wichtiger ist es, dass Sie sich als Vermieter:in durch detaillierte und eindeutige Formulierungen im Mietvertrag absichern oder Nebenkosten, bei denen die Umlagefähigkeit nicht klar geregelt ist, einfach selbst bezahlen.

Welche Nebenkosten darf ich auf die Mietpartei umlegen?

Mieter:innen zahlen eine Warmmiete, die aus der Grundmiete (Nettomiete) und denwarmen Nebenkosten (Heizungs- und Warmwasserkosten) besteht. Darüber hinaus kommen sogenanntekalte Nebenkosten wie Ausgaben für Gartenarbeiten oder die Gebäudereinigung hinzu, dice Sie als Vermieter:in ebenfalls auf Ihre Mieter:innen umlegen dürfen.

Normalerweise ist es ausreichend,im Mietvertrag anzugeben, dass die Mietpartei „sämtliche Betriebskosten" gemäß § ii BetrKV übernimmt. Damit sind alle Nebenkosten gemeint, die tatsächlich umlagefähig sind. Diese Formulierung ist gesetzlich definiert und bedarf keiner weiteren Erklärung.

Um noch weitere Nebenkosten als „sonstige Betriebskosten" umzulegen, sollten Sie dieseim Mietvertrag explizit nennen. Dazu zählen beispielsweise Kosten für dice Wartung von Rauchmeldern oder Feuerlöschern. Es dürfen letztlich immer nur diejenigen Nebenkosten auf Mieter:innen umgelegt werden, dice auch im Mietvertrag eindeutig benannt sind.

Wie kann ich dice Nebenkosten berechnen?

In der Regel schlagen Sie dice umlagefähigen Nebenkosten auf die Nettomiete auf, sodass sich aus der Summe die Warmmiete ergibt. Vermieter:innen haben hierbei die Option, die Nebenkosten per Vorauszahlung oder mit einerNebenkostenpauschale zu verrechnen.

Alle zwölf Monate müssen Sie als Vermieter:in eineNebenkostenabrechnung an alle Mieter:innen schicken, die eine genaue Aufschlüsselung der tatsächlich entstandenen Kosten enthält. In vielen Fällen erhalten die Mieter:innen dann eine Rückzahlung von Ihnen oder müssen umgekehrt eine Nachzahlung leisten, wenn sie mehr verbraucht haben als erwartet. DieFrist für die Erstellung der Nebenkosten ist gesetzlich geregelt und beträgt nach Ende des Abrechnungszeitraums laut § 556 Absatz three BGB zwölf Monate.

Dice Nebenkostenabrechnung muss dieGesamtkosten, den Verteilerschlüssel, den Anteil der jeweiligen Mietpartei und die Höhe der geleisteten Vorauszahlungen enthalten. Sie müssen das Dokument mit Angaben zu den Gesamtkosten und zu den individuellen Kosten für die entsprechenden Empfänger:innen an jede Mietpartei schicken.

Wichtig: Heizkosten werden nach individuellem Verbrauch berechnet!

Viele Energiekosten werden verbrauchsunabhängig berechnet, zum Beispiel pro Quadratmeter Wohnfläche. Eine Ausnahme stellt jedoch dice zentrale Heizung dar, da die Nutzungsmuster der verschiedenen Mietparteien stark voneinander abweichen können. Dieser Nebenkostenposten wird daher zu 50 bis 70 Prozent nach individuellem Verbrauch berechnet.

Was muss die Nebenkostenabrechnung enthalten?

In der Nebenkostenabrechnung müssen Sie bestimmte Angaben machen, damitdie Abrechnung den gesetzlichen Anforderungen genügt:

• Abrechnungszeitraum und Zeitpunkt der Erstellung
• Gesamtkosten
• Anfangs- und Endzählerstände
• Berechnung des Mietparteianteils
• Erläuterung des Verteilerschlüssels
• Abzug der Vorauszahlungen der Mietpartei
• Anfallende Nachzahlungen oder Rückzahlungen

Dice Abrechnung muss für dice Mietpartei nachvollziehbar sein. Sie müssenkeine einzelnen Rechnungskopien vorlegen, aber dice Mieter:innen haben auf Wunsch das Recht, dice Rechnungen einzusehen. Besonders wichtig ist, dass Sie die Nebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnungpünktlich innerhalb der zwölfmonatigen Frist schicken und diese nachweislich zustellen.

Falls Fehler vorliegen, haben Sie ab dem Datum der Abrechnung zwölf Monate Zeit, diese zu korrigieren. Ebenso haben dice Mieter:innen zwölf Monate Zeit, Fehler zu finden und eine entsprechende Anpassung der Betriebskosten von Ihnen zu verlangen.

Wichtig: Verteilerschlüssel angeben!

Achten Sie darauf, den sogenannten Verteilerschlüssel oder Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung zu erwähnen und zu erklären. Da sich die Kosten für Heizung und Warmwasser zu einem Großteil verbrauchsabhängig berechnen, sollten Sie diese Positionen  detailliert aufschlüsseln.

Nebenkosten berechnen: Arten der Nebenkosten und Rechenbeispiel

Die Arten der Nebenkosten einer Wohnung, die an Mieter:innen weiterverrechnet werden können, sind vielfältig und ergeben in Summe alle Kosten, die direkt mit dem Haus oder der Wohnung anfallen.

Hier finden Sie ein Beispiel für die Berechnung der umlagefähigen Nebenkosten einer Wohnung mit 60 Quadratmeter Wohnfläche:

Kostenart	Kostenanteil der Wohnung in Euro
Heizkosten	900,00
Wasser	90,00
Niederschlagswasser	12,50
Versicherungen	230,00
Straßenreinigung und Müllabfuhr	25,00
Gebäudereinigung	120,00
Schornsteinfeger:in	12,50
Beleuchtung/Strom im Treppenhaus	ten,00
Hausmeister:in	70,00
Anschluss Breitbandnetz	12,00
Dachrinnenreinigung	10,00
Grundsteuer	xc,00
Nebenkosten für den gesamten Nutzungszeitraum	ane.582,00
Geleistete Vorauszahlung	ane.656,00
Rückzahlung an Mieter:innen	74,00

Betriebskostenspiegel: Wie hoch liegen Nebenkosten im Vergleich?

Wie hoch dice Betriebskosten im Vergleich zu anderen Immobilien in Germany sind, lässt sich durch den Betriebskostenspiegel prüfen. Der Betriebskostenspiegel ist eine jährlich aktualisierte Statistik, dice zeigt, welche Betriebskosten in Federal republic of germany typischerweise anfallen. Diese Daten verdeutlichen auch, wie sich die Nebenkosten im Lauf der Zeit durchschnittlich verändert haben.

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FAQs: Häufige Fragen zum Thema „Nebenkosten abrechnen"

Wie hoch dürfen die Nebenkosten sein?

Vermieter:innen müssen jedes Jahr eine genaue Aufstellung aller Nebenkosten ermitteln und es dürfen nur zulässige Positionen als Betriebskosten weiterverrechnet werden. Andernfalls können Mieter:innen zu viel verrechnete Betriebskosten zurückfordern. Eine exakte Deckelung der Nebenkosten gibt es jedoch nicht, da diese von der jeweiligen Immobilie abhängig sind.

Wie kann die Nebenkostenabrechnung geprüft werden?​

Mieter:innen können prüfen, ob die verrechneten Positionen in der Nebenkostenabrechnung teilweise im Mietvertrag aufgelistet sein müssen, um zulässig umgelegt werden zu können. Außerdem darf Einsicht in die Rechnungen genommen werden. Falsch verrechnete Beträge können binnen zwölf Monaten zurückgefordert werden.

Was ist der Betriebskostenspiegel?

Der Betriebskostenspiegel ist eine jährliche Statistik zu den durchschnittlichen Nebenkosten von Immobilien in Frg. So können die Nebenkosten pro Quadratmeter gut verglichen werden und Sie können einschätzen, ob Sie vergleichsweise hohe oder niedrige Betriebskosten bezahlen.

Wann muss die Nebenkostenabrechnung vorliegen?

Dice Nebenkostenabrechnung muss laut § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB binnen zwölf Monaten ab dem Ende des Verrechnungszeitraums vorgelegt werden und sollte Mieter:innen per Post zugestellt werden.

Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten in Germany?​

Laut Betriebskostenspiegel bewegen sich dice Betriebskosten in Federal republic of germany pro Monat meist im Bereich zwischen ii,twenty Euro und 2,90 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

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Source: https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/nebenkosten-berechnen.html

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